来源: 网易财经   2011-01-12

网易财经1月12日讯 耶鲁大学管理学院金融学教授陈志武今天表示，中国的做父母、爷爷奶奶千万不要去为你的孙子或者是才几岁的儿子就买了房子，这方面由此带来的负面影响太多。陈志武解释说，第一，你不要自作多情，以为你喜欢的房子就是儿子、孙子也喜欢的孩子房子，他或许不在北京生活。同时，做父母、爷爷奶奶的人应更多把钱做为自己的养老、投资，安排你自己的生活。不要给你的儿子、孙子买房子。

陈志武强调，中国做父母、爷爷奶奶往往把爱变成了害，给自己的子女本来让他们应该自食其力，靠自己的双手养活自己，养活老婆、丈夫或者是孩子，不要以为爱的方式就是买很多房子。也许这个观念2011年也会有所转变，也会对房地产需求有一些负面影响，总体来说可能今年房产市场共济会增加，需求可能增加一点，不像前几年增加那么多，两者平衡一下今年也许会涨一点、跌一点。

陈志武是在2011网易经济学家年会(NAEC)上做出上述表示的。

以下为陈志武发言实录：

李国平：王秘书长提到非常有意思的问题，我们现在可能热心事件对于政府所谓公信力的问题，大家还是一个博弈，不是老百姓不愿意拆，不愿意这么便宜被你拆，这是很重要的。王秘书长讲很重要的问题，我不是不愿意补的高，我是补高了之后很可能后面根本无办法运作。中南海边上有很多有待拆迁，拆不动。实际上我们自己在给自己绑手脚，我们拆了之后有更高的收益，我们自己降低了容积率之后，我们做房地产行业最大的问题就是为什么那么低的土地使用效率，为什么问王秘书长，你们是发改委，现在规委是出政策的，他不会听我们的，但是如果你们从发改委的角度我们如何今后，我们实际上现在自己在绑住自己的手脚，很多没有必要的容积率搞得很低，楼面的成本提高了，我们对老百姓的拆迁补偿不了，所以这个变成一个死结。王秘书长给了我们一个回答，我们也希望你们能够给房地产行业以后带来这是双赢的效应。

接下来陈教授这边，陈教授写了很多很多的文章来讨论我们的国内的无论是税收、金融，今年我来之前也在微博上，我是微博新手，我说有这么一个论坛，有很多网友提很多问题，说要问陈教授，2011年可能是大家认为是一个资金年，传闻很多。可能我们今年贷款增量还是会增加，会比去年增加，又说年初的时候很可能贷款已经开始放松，但是银行又说银根很紧。企业来讲现在还是紧的景象。从国际化的角度欧美是怎么回事，跟我们中国现在目前的形势，资金会不会进来。去年情况来看，外来资金对房地产的投入，开发投资还是有一定的增量，这些情况怎么看待，让陈教授给我们解读一下，从去年或者是今年情况来看，国外的金融市场跟中国的房地产市场有什么样的关系？有去年年底刚刚上市北京的代理公司跟我有，昨天大涨17%，一下子又回来了。国外的金融市场跟中国的房地产市场有什么样的关系？

陈志武：关于房地产的走势我尽量少说这样的话题，非得要说的话我的理解是这样的，今年有一些因素对今年的房地产价格的走势不利，也有一些有利的。不利的是实际上大家看到去年地方政府土地出让资金收入大概是2.7万亿，比去年增长了70、80%，今年新上市房地产项目应该说比去年增长不少，今年应该说增长概率不是抬高的。今年房价上涨的空间不会那么高。

去年A股市场下跌16-17%，我的理解会把很多有钱的家庭、个人、企业的投资取向慢慢从A股市场多少转移一点到香港和海外投资市场。因为2010年美国股市有的指数涨的16-17%，SMP500也是涨了10%多，相对而言中国的A股市场跌了16-17%，去年中国股市跟国际股市相比较带来的反差会让大家对海外投资的兴趣跟以前相比会上升不少，就我个人不管是对有钱还是做基金经理理财的专业人士接触的话，我总体感觉到从去年下半年到现在对海外投资的兴趣上升了很多。这方面来说也会大家把房地产看的是唯房地产不可的投资选择的倾向也会有一些调整，这对2010年房价的上涨也会有一点的负面的，我不想列太多的因素。

另外一个方面来看，正面因素就是通货膨胀现在压力越来越大，官方数字11月份CPI跟同期比上涨5.1、5.2，但是我个人觉得这个数字跟我们在现实中看到的情况是差别很大的。所以说通胀的压力我的理解最后会让普遍的对金融资产看好、喜欢的程度会构成一些打击。与此同时，在我们更多看淡看轻或者是不相信金融资产保值升值的金融同时，不让把更多往实物资产，房地产又是传统的历来对中国人来说前几年我做了一些研究，中国200、300年以前开始，到现在有钱的家庭他们以什么样的方式把他们的财富保存下来，发现大多数的家庭就是买土地、买房子是最主要的大概占到一般的家庭财富60、70%左右。这个角度来说，无论是中国、意大利还是其他国家都喜欢实物资产。所以说房价压力上涨的时候，对房子的投资需求，因为压力上升而上升，之所以有通货膨胀就是流动性太多，这么多钱有些往境外投，总体上变成更多对房产投资的需求。我觉得可能权衡之下，另外一方面陈参事也说到一个观点我非常的认同，中国的做父母、爷爷奶奶千万不要去为你的孙子或者是才几岁的儿子就买了房子，这方面由此带来的负面影响太多。第一，你不要自作多情，以为你喜欢的房子就是儿子、孙子也喜欢的孩子房子，他或许就到外国读书不愿意回来，你留个房子在江苏、南昌、北京，他觉得就是立志不在北京生活，这边的空气污染太多，你自作多情，他长大之后可能这个房子本身我知道北京房子维护很差，清华大学边上那个华清家园的房子我比较熟悉，现在这个房子维护很糟糕，现在房价也到了4、5万的价格，你花4、5万一平米帮你的儿子、孙子买一个房子在那，他长大觉得你怎么给他设计一个圈套让他的生活不仅仅没有自由，必须把他放到那个地方，不要做这样的事。做父母、爷爷奶奶的人更多把钱做为自己的养老、投资，安排你自己的生活。不要给你的儿子、孙子买房子，我非常相信洛克菲勒19世纪末期给他儿子写的一封信，很有名的天下没有免费的午餐一封家书，意思就是用一句话综合，他说就是你想害一个人最好的方式就是给他一双拐杖，因为你免费给他送一双拐杖以后，他就会觉得不用白不用，让他本来可以自己好好走路，结果用上拐杖犯而不知道怎么走路了。

所以从这个意义上来说我个人觉得中国做父母、爷爷奶奶往往把爱变成了害，给自己的子女本来让他们应该自食其力，靠自己的双手养活自己，养活老婆、丈夫或者是孩子，不要以为爱的方式就是买很多房子。也许这个观念2011年也会有所转变，也会对房地产需求有一些负面影响，总体来说可能今年房产市场共济会增加，需求可能增加一点，不像前几年增加那么多，两者平衡一下今年也许会涨一点、跌一点，我很想听听任总的判断。