博鳌亚洲论坛2010年年会于4月9日至11日在海南省琼海市博鳌举行。SOHO董事长潘石屹和耶鲁大学教授陈志武做客博鳌夜话，就目前房地产的发展发表了各自的看法。两人在对话中谈到了物业税，信贷政策，土地管理和中国日本房地产崩盘时间表四个焦点问题。以下是对话实录：

陈志武：像北京、上海，尤其是北京，泡沫的迹象不只是很明显，而且房地产泡沫的成分已经很严重

潘石屹：这是一个问题，从房地产市场另外一方面来看，一方面是土地供应少，房子供应少，还有一方面就是市场上的钱太多了。

像去年银行贷出去的款是9.6万亿，今天是7.5万亿，在中国历史上面每年超过5万亿的年份是不多的，所以这样多的钱又流在了一些大型企业的手里，大型企业在别的行业中投不下去，所以只能把钱往地上砸，这样地价在上涨，地价又带动房价在上涨。

我担心土地市场和房子的市场会不会出现泡沫，这个泡沫是不是跟货币供应量有直接的关系？另外如果是要衡量这个泡沫的话，有没有一个具体的指标？

陈志武：我觉得像北京、上海，尤其是北京，泡沫的迹象不只是很明显，而且我觉得现在北京房地产泡沫的成分已经很严重了。

当然我知道过去这些年很多不同的人用很多不同的指标来衡量，一个是把北京的房价跟当初1989年东京的房价做了一个比较，大部分人说当初1989年的时候，东京的房价已经是当时东京家庭平均收入的9倍左右，北京现在是15倍左右，很多人就说中国不一样，中国有中国的国情，有中国的特色。

当然这里面确实有很多特色，比如土地的供应不是掌握在私人手里，不是掌握在千千万万个个人土地所有者的手里，而是掌握在一个机构手里，就是政府，不管这个政府是由谁来代表，这样的一个机构在那儿。这种人为制造的土地的供应过少，肯定是对泡沫的贡献。

谈降低房地产泡沫破裂冲击风险

核心上是把土地的供应量要放开。再一个最好是把土地分给农民自己，让他们自己去掌握这些土地到底是可以做农用还是可以做房子建设，还是做其他的用

再一个就是你说的信贷货币发行越来越多，当然这也涉及到人民币汇率的问题，人民币被压的这么低，维持的时间这么长，表面上看帮了商务部的忙，让出口贸易不断往上涨。但是由此带来的结果是2.4万亿的外汇储备，跟这2.4万亿外汇储备相对应的就有同样多的人民币的货币在中国社会里面流通，这样一来让整个社会的钱显得非常多，显得非常繁荣。

在这个时候又有其他的一系列政策来帮忙，因为拿了这么多钱做什么投资，又不能投资到国外，当然股市又不仅仅有公司治理的问题，还有那么多其他的泡沫或者风险的因素在里面。

所以弄来弄去，银行存款利率又这么低，还是按照中国人传统历来就比较喜欢的投资品种，就是房子，因为原来有了钱可以买土地，现在钱也不能买土地，差不多唯一可以选择的实物投资品种就是房地产，这样一来，肯定对房地产的泡沫都有非常大的贡献。

但是要减少房地产泡沫总有一天肯定要破灭的，降低房地产泡沫破裂对于中国金融体系给中国经济带来的冲击的风险，为了降低这种风险，今天可以做的事就是一方面，当然核心上是把土地的供应量要放开。

再一个最好是把土地分给农民自己，让他们自己去掌握这些土地到底是可以做农用还是可以做房子建设，还是做其他的用途。